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房產(chǎn)買賣合同書質(zhì)量糾紛案更加集中化于裝修質(zhì)量階段。為標(biāo)準(zhǔn)案審，統(tǒng)一裁判員限度，公平維護(hù)保養(yǎng)買房者和房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法權(quán)利，12月16日，江蘇高院民六庭下發(fā)了《產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議裝修質(zhì)量糾紛案案件審理手冊》，供我省人民法院參照。產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議裝修質(zhì)量糾紛案案件審理手冊伴隨著住宅工業(yè)化智能化迅速發(fā)展趨勢，房產(chǎn)買賣中交易裝修房的占比逐步增加、交易毛胚房的占比慢慢降低，房產(chǎn)買賣合同書質(zhì)量糾紛案件更加集中化于裝修質(zhì)量階段。為公平維護(hù)保養(yǎng)買房者和房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法權(quán)利，標(biāo)準(zhǔn)、恰當(dāng)、立即案件審理商住樓裝修房買賣協(xié)議裝修質(zhì)量糾紛案，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)、法律條文的要求，融合我省審理實(shí)踐活動，制訂本手冊。一、產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議的特點(diǎn)1．產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議的定義。本手冊所指的產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議，就是指房地產(chǎn)開發(fā)公司（下列通稱為出賣人）將交貨以前經(jīng)裝飾設(shè)計(jì)裝修已具有基本上定居應(yīng)用作用的房子向社會發(fā)展市場銷售并遷移房屋產(chǎn)權(quán)于買受人，買受人付款合同款的合同書。相對性于產(chǎn)品毛胚房，產(chǎn)品裝修房，也就是別名的“精裝修房”、《商品住宅裝修一次及時執(zhí)行技術(shù)規(guī)范》所指的“全裝修房”，在房子交貨時已具有基本上定居應(yīng)用作用。產(chǎn)品裝修房的基本上定居應(yīng)用作用，包含但不限于房子全部作用室內(nèi)空間的固定不動面所有鋪設(shè)或涂刷進(jìn)行，必需作用室內(nèi)空間如洗手間、餐廳廚房的基本上機(jī)器設(shè)備所有安裝進(jìn)行。2．產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議的方式。產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議裝修一部分的表達(dá)形式關(guān)鍵有：（1）出賣人和買受人簽署的房產(chǎn)買賣合同書中的裝修條文；（2）出賣人和買受人再行簽署的裝修合同書；（3）經(jīng)出賣人標(biāo)示，買受人與第三方裝修公司彼此或是出賣人、買受人與第三方裝修公司三方簽署的裝修合同書等。3．產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議的定義。房子裝修合同書是不是在法律法規(guī)特性上單獨(dú)于房產(chǎn)買賣合同書，理應(yīng)融合房產(chǎn)買賣合同書、房子裝修合同書的簽訂、約定和執(zhí)行狀況綜合性分辨。在毛胚房子具體交貨前裝修房子，交貨擔(dān)保物為裝修房的，依照房產(chǎn)買賣合同糾紛案解決；在毛胚房子具體交貨后裝修房子，交貨擔(dān)保物為毛胚房的，依照裝飾設(shè)計(jì)裝修合同糾紛案解決。二、裝修質(zhì)量約定規(guī)定的評定4．裝修質(zhì)量規(guī)定評定的一般標(biāo)準(zhǔn)。交貨裝修房的裝修質(zhì)量，理應(yīng)合乎相關(guān)法律法規(guī)、政策法規(guī)的要求，工程建設(shè)質(zhì)量、檢測標(biāo)準(zhǔn)和相對應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，及其被告方的約定。裝修質(zhì)量規(guī)定，出賣人和買受人有約定的，從其約定；沒有約定或是約定未知又不可以達(dá)到合同補(bǔ)充協(xié)議的，理應(yīng)依照合同書相關(guān)條文或是買賣習(xí)慣性明確；仍不可以明確的，依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第一項(xiàng)的要求給予評定。法律法規(guī)、政策法規(guī)有有關(guān)強(qiáng)制要求的，理應(yīng)可用強(qiáng)制要求。房子所在城市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)工作部門有關(guān)商住樓裝修質(zhì)量約定和執(zhí)行規(guī)定的管理性標(biāo)準(zhǔn)，按照有益于合同書目地完成及其合同書全方位適度執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在裁判員講理時參考可用。5．裝修質(zhì)量約定規(guī)定評定的考慮要素。對被告方約定裝修質(zhì)量規(guī)定的評定，一般應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)買賣合同書、裝修合同書、裝飾設(shè)計(jì)裝修規(guī)范確認(rèn)單、合同補(bǔ)充協(xié)議等書面形式合同書的內(nèi)容給予明確。不可以明確的，融合商住樓市場銷售材料如宣傳廣告狀況、樣板間設(shè)定狀況等及其房子裝修工程施工材料如裝修材料清單、裝修原材料價(jià)格等注明的內(nèi)容綜合性評定。樣板間裝修具體用料不可以明確的，樣板間裝修工程施工材料如裝修合同書、工程圖紙、原材料供貨合同等，能夠做為評定裝修質(zhì)量約定規(guī)定的根據(jù)。6．宣傳廣告的可用與清除。出賣人的宣傳廣告、樣板間對裝修價(jià)錢等所作表明和應(yīng)允實(shí)際明確，對買賣協(xié)議的簽訂和房子價(jià)錢的明確有重特大危害，理應(yīng)視作合同書內(nèi)容。商住樓裝修房市場銷售時，出賣人設(shè)定樣板間的，交貨房子的裝修質(zhì)量理應(yīng)與樣板間的裝修質(zhì)量同樣。樣板間裝修的零部件原材料、工程施工質(zhì)量和質(zhì)量級別，理應(yīng)做為裝修質(zhì)量規(guī)定的評定根據(jù)。房產(chǎn)買賣合同書抽象性清除樣板間、宣傳廣告對裝修質(zhì)量規(guī)定約定的，未予適用。房產(chǎn)買賣合同書就交貨房子的裝修與樣板間、宣傳廣告等不一致的地方有確立實(shí)際的尤其約定的，從其約定，但該約定未開展提醒或是表明的以外。7．辦理備案裝修材料的可用。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)工作部門對辦理備案材料是不是合乎法定程序開展審批，辦理備案材料的真實(shí)有效由出賣人承擔(dān)。裝修質(zhì)量規(guī)定有確立約定，或是可以根據(jù)商住樓市場銷售材料、房子裝修工程施工材料等綜合性評定的，買受人認(rèn)為以辦理備案裝修材料做為明確裝修質(zhì)量規(guī)定的立即根據(jù)的，未予適用。裝修質(zhì)量規(guī)定約定未知，因出賣人沒有盡到相對應(yīng)證實(shí)義務(wù)而不可以綜合性評定的，辦理備案裝修材料能夠視作裝修質(zhì)量規(guī)定的根據(jù)。8．裝修價(jià)錢與裝修質(zhì)量規(guī)定。被告方對裝修質(zhì)量規(guī)定有關(guān)的裝修設(shè)計(jì)方案、裝修工程施工、裝修原材料及其原材料價(jià)格、零部件型號規(guī)格、生產(chǎn)商、用料總數(shù)等約定實(shí)際明確，買受人認(rèn)為以約定裝修價(jià)錢、宣傳策劃裝修價(jià)錢或是辦理備案裝修價(jià)錢做為裝修質(zhì)量規(guī)定根據(jù)的，未予適用。被告方?jīng)]有對裝修質(zhì)量規(guī)定做出確立約定，買受人認(rèn)為以裝修價(jià)錢做為裝修質(zhì)量規(guī)定的，應(yīng)予以適用。買賣協(xié)議約定裝修價(jià)錢的，以約定裝修價(jià)錢為根據(jù)；買賣協(xié)議沒有約定裝修價(jià)錢的，以宣傳廣告裝修價(jià)錢為根據(jù)，沒有宣傳廣告價(jià)錢的以辦理備案裝修價(jià)錢為根據(jù)。被告方約定的裝修質(zhì)量規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容至起訴時仍不可以確立，或是顯著不能體現(xiàn)基本上裝修價(jià)錢，或是交貨房子具體裝修質(zhì)量與樣板間存有顯著差別的，買受人認(rèn)為按照前述要求以裝修價(jià)錢做為裝修質(zhì)量規(guī)定的，應(yīng)予以適用。三、裝修質(zhì)量不符約定的證實(shí)9．證實(shí)義務(wù)的壓力與遷移。被告方對自身明確提出的認(rèn)為，有義務(wù)出示直接證據(jù)。買受人認(rèn)為裝修質(zhì)量不符約定或是裝修質(zhì)量不過關(guān)的，可用證明責(zé)任一般標(biāo)準(zhǔn)，擔(dān)負(fù)相對應(yīng)質(zhì)證證實(shí)義務(wù)。買受人應(yīng)就其支配權(quán)履行的限期、裝修質(zhì)量的約定及其存有的質(zhì)量難題等基本事實(shí)出示直接證據(jù)多方面證實(shí)。買受人已基本證實(shí)裝修質(zhì)量難題存有的，出賣人解決裝修質(zhì)量合乎約定或達(dá)標(biāo)的客觀事實(shí)擔(dān)負(fù)質(zhì)證證實(shí)義務(wù)。10．拒不出示擁有直接證據(jù)的不良影響。被告方對其擁有的直接證據(jù)理應(yīng)擔(dān)負(fù)證明責(zé)任。出賣人做為產(chǎn)品裝修房的服務(wù)提供者，理應(yīng)擁有裝修工程施工合同、裝修工程圖紙、原材料機(jī)器設(shè)備供貨合同等直接證據(jù)。以樣板間為裝修質(zhì)量交貨規(guī)定的，出賣人還承擔(dān)保存樣板間及其表明樣板間質(zhì)量的責(zé)任。起訴中出賣人無書面通知未依照人民檢察院規(guī)定出示有關(guān)直接證據(jù)的，人民檢察院能夠根據(jù)出賣人申請的商住樓辦理備案材料等查清有關(guān)客觀事實(shí)，買受人認(rèn)為該證據(jù)的內(nèi)容不利出賣人的，能夠確定該認(rèn)為創(chuàng)立。11．專業(yè)能力建議與精神病鑒定。被告方自主授權(quán)委托相關(guān)組織 成果鑒定方法出示專業(yè)能力建議的，建議出示人理應(yīng)出庭。被告方未申請辦理建議出示人出庭，或是經(jīng)人民檢察院通告建議出示人拒不出庭的，該專業(yè)能力建議不可做為評定客觀事實(shí)的依據(jù)。另一方被告方有直接證據(jù)足夠辯駁并申請辦理精神病鑒定的，應(yīng)予以準(zhǔn)予。被告方申請辦理精神病鑒定的，理應(yīng)在舉證期限期滿前或是在人民檢察院特定的期內(nèi)明確提出。被告方貸款逾期明確提出評定申請辦理或是經(jīng)釋明未申請辦理評定后又明確提出評定申請辦理的，確實(shí)有必需，應(yīng)予準(zhǔn)予，但應(yīng)依規(guī)給予訓(xùn)戒、處罰。準(zhǔn)予精神病鑒定申請辦理的，依據(jù)訟爭裝修質(zhì)量難題異議的類型明確評定范疇和評定方式，涉及到降低合同款的應(yīng)由房產(chǎn)評估組織 開展房子裝修價(jià)格評估。四、裝修質(zhì)量不符約定的義務(wù)12．義務(wù)擔(dān)負(fù)約定優(yōu)先選擇與挑選。裝修質(zhì)量不符約定組成毀約的，出賣人理應(yīng)擔(dān)負(fù)約定的合同違約責(zé)任。經(jīng)出賣人標(biāo)示買受人與第三方裝修公司再行簽署裝修合同書的，針對裝修質(zhì)量毀約有約定的從其約定，但不危害出賣人合同違約責(zé)任的擔(dān)負(fù)。買受人認(rèn)為出賣人擔(dān)負(fù)合同書約定以外的合同違約責(zé)任的，未予適用。被告方?jīng)]有約定裝修質(zhì)量合同違約責(zé)任或是約定未知，根據(jù)有關(guān)要求仍不可以明確的，買受人依據(jù)裝修質(zhì)量難題的特性及其所受損害的尺寸挑選另一方擔(dān)負(fù)的合同違約責(zé)任的方法應(yīng)具備合理化。買受人挑選顯著不科學(xué)的，人民檢察院理應(yīng)釋明，買受人經(jīng)釋明拒不調(diào)節(jié)的，駁回申訴其相對應(yīng)訴請。買受人認(rèn)為出賣人擔(dān)負(fù)多種多樣合同違約責(zé)任，不超過其因毀約所受損害的，應(yīng)予以適用。13．質(zhì)量質(zhì)疑拒不履行通告的不良影響。裝修質(zhì)量不符約定或是法律規(guī)定的實(shí)際情況，買受人理應(yīng)在法律法規(guī)、政策法規(guī)、法律條文要求的期內(nèi)內(nèi)立即通告出賣人。買受人在上述情況期內(nèi)內(nèi)對質(zhì)量缺陷質(zhì)疑拒不履行通告出賣人的，視作裝修質(zhì)量合乎約定。被告方約定裝修質(zhì)量檢測期內(nèi)或是質(zhì)量擔(dān)保期限的，買受人理應(yīng)在約定期內(nèi)內(nèi)通告出賣人；沒有約定或是約定的期內(nèi)過短的，買受人理應(yīng)在房子具體交貨生效日二年內(nèi)通告出賣人。被告方約定的質(zhì)量質(zhì)疑期內(nèi)短于法律規(guī)定期內(nèi)的，以法律規(guī)定期內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)。出賣人了解或理應(yīng)了解裝修質(zhì)量不符約定的，買受人不會受到前三款通告時間的限定。14．裝修質(zhì)量難題與合同終止。因裝修質(zhì)量難題比較嚴(yán)重危害一切正常定居應(yīng)用，或是存有如裝修環(huán)境保護(hù)質(zhì)量不過關(guān)等依規(guī)不可交付的情況，買受人要求消除產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議和損失賠償?shù)?，?yīng)予以適用。房子裝修中以次充好、假冒偽劣、以不過關(guān)原材料假冒達(dá)標(biāo)原材料的，買受人以受詐騙為由要求撤消產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議和損失賠償?shù)?，?yīng)予以適用。但買受人根據(jù)顧客消費(fèi)者保護(hù)法的有關(guān)要求認(rèn)為懲罰性賠償?shù)?，未予適用。出賣人和買受人簽署的房產(chǎn)買賣合同書，約定交貨擔(dān)保物為裝修房，因比較嚴(yán)重裝修質(zhì)量難題，買受人要求獨(dú)立撤消或是消除裝修合同書的，未予適用，要求一并撤消或是消除房產(chǎn)買賣合同書的，應(yīng)予以適用。15．裝修質(zhì)量缺陷與修補(bǔ)義務(wù)。裝修質(zhì)量存有工程項(xiàng)目質(zhì)量、作用質(zhì)量、質(zhì)量級別等層面缺陷，但對買受人一切正常定居應(yīng)用沒有實(shí)際性危害的，除被告方對房子裝修質(zhì)量缺陷另有確立約定，買受人回絕受領(lǐng)房子規(guī)定出賣人擔(dān)負(fù)貸款逾期拿房合同違約責(zé)任的，未予適用。裝修質(zhì)量難題比較嚴(yán)重危害一切正常定居應(yīng)用，或是裝修質(zhì)量難題合乎不可交付法律規(guī)定情況的，買受人回絕受領(lǐng)房子，規(guī)定出賣人擔(dān)負(fù)貸款逾期拿房合同違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修補(bǔ)義務(wù)的，應(yīng)予以適用。裝修質(zhì)量質(zhì)保期內(nèi)內(nèi)，出賣人理應(yīng)擔(dān)負(fù)修補(bǔ)義務(wù)。出賣人回絕質(zhì)?；蚴窃谟行趦?nèi)推遲修補(bǔ)的，買受人自主或是授權(quán)委托別人檢修后，就修補(bǔ)花費(fèi)及修補(bǔ)期內(nèi)導(dǎo)致的別的損害規(guī)定出賣人負(fù)責(zé)任的，應(yīng)予以適用。16．降價(jià)義務(wù)與裝修價(jià)差損害。對裝修質(zhì)量不符約定規(guī)定、不符法律規(guī)定規(guī)定或是因詐騙、重大誤解等緣故造成裝修具體使用價(jià)值顯著小于約定裝修價(jià)錢的合同違約責(zé)任，被告方?jīng)]有約定或是約定未知，買受人要求出賣人擔(dān)負(fù)降低房子裝修一部分合同款的合同違約責(zé)任的，應(yīng)予以適用；被告方有確立約定，買受人在約定義務(wù)方法以外規(guī)定出賣人擔(dān)負(fù)降低裝修合同款合同違約責(zé)任的，未予適用，但出賣人愿意的以外。買受人能夠挑選接納裝修質(zhì)量不符約定的范疇，對不接納的一部分規(guī)定出賣人擔(dān)負(fù)修補(bǔ)義務(wù)的，應(yīng)予以適用，但測算裝修價(jià)差損害時修補(bǔ)一部分的抵毀使用價(jià)值不可反復(fù)測算。降低裝修合同款，一般以保持合同書約定買賣標(biāo)準(zhǔn)效率性為標(biāo)準(zhǔn)按“同期相比減少”標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際金額。具體做法為，以房子交貨標(biāo)準(zhǔn)造就買受人理應(yīng)受領(lǐng)為評定時段，以房子所在城市房子裝修價(jià)格行情為標(biāo)準(zhǔn)，對具體裝修價(jià)錢和約定裝修價(jià)錢開展評定，具體裝修定價(jià)與約定裝修定價(jià)占比的差值與裝修一部分市場價(jià)格的相乘，即是降低裝修合同款的金額，計(jì)算方法為（1－具體裝修定價(jià)/約定裝修定價(jià)）×裝修價(jià)錢。房子裝修中存有詐騙情況，或是約定裝修價(jià)錢構(gòu)成不可以明確沒法評定的，降低裝修合同款的金額，根據(jù)約定裝修價(jià)錢與具體裝修評定價(jià)錢的差值依照平等原則給予先行判決。編 輯：陳 怡校 對：孟惠聿審 核：孫彩萍來 源：江蘇高院長按掃一掃原文章標(biāo)題：《【新法速遞】江蘇高級法院民事訴訟審理第六庭下發(fā)《產(chǎn)品裝修房買賣協(xié)議裝修質(zhì)量糾紛案案件審理手冊》》
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